El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha publicado una resolución en la que establece que la deducción en el IRPF por compra de vivienda habitual, que solo se mantiene para los inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2013, también se puede aplicar sobre el importe destinado a la cancelación del préstamo hipotecario realizada con el dinero obtenido de la venta.
Requisitos para la aplicación de la deducción
Según el órgano dependiente del Ministerio de Hacienda, para que esta deducción sea posible, es necesario que:
- El inmueble haya sido efectivamente la vivienda habitual del contribuyente hasta la venta.
- Se haya comprado antes del 2013.
- Se hubiera aplicado la deducción en su momento.
Según los argumentos del TEAC, aunque el dinero provenga de la venta, el destino de ese dinero es el mismo (en este caso, pagar la hipoteca de la vivienda habitual), por lo que debe tener el mismo trato fiscal que si el contribuyente la cancelara con sus ahorros el día anterior.
En palabras del TEAC: «Cuando un interesado que vende la que era su vivienda habitual y en la que hasta entonces vivía, cancela la cantidad restante del préstamo hipotecario que la gravaba utilizando para ello parte del importe que ha recibido como precio por su venta, ese interesado va a poder disfrutar de la deducción por inversión en la vivienda habitual».
Detalles de la deducción por vivienda habitual
La deducción por vivienda habitual en el IRPF, aunque se suprimió en 2013, sigue existiendo en un régimen transitorio para quienes compraron su vivienda antes del 1 de enero de 2013 y ya aplicaron la deducción en su día. Estos contribuyentes aún pueden deducir anualmente el 15% de lo pagado por la hipoteca de su vivienda (capital e intereses), con una base máxima de 9.040 euros por año, lo que supone una deducción máxima anual de 1.356 euros.
Hasta ahora, el criterio de Hacienda era que podías deducir todas las cuotas pagadas y cancelaciones anticipadas mientras siguieras viviendo en dicha vivienda. Sin embargo, una vez vendida, el derecho desaparecía ese mismo día, de manera que si usabas parte del dinero de la venta para cancelar la hipoteca pendiente, esa parte ya no contaba para la deducción.
Por tanto, en la práctica, Hacienda solo admitía deducciones hasta el día antes de la venta. Por ejemplo, si el contribuyente vendía el 1 de junio su vivienda habitual, solo podía incluir las cuotas pagadas hasta mayo y el importe destinado a la cancelación de la hipoteca hecha el mismo día de la venta ya no contaba para la deducción.
Caso práctico y revisión de pérdidas fiscales
El caso concreto al que se refiere el TEAC es el de un contribuyente de Santa Cruz de Tenerife que vendió su vivienda en junio de 2018 y destinó parte de lo obtenido en la venta a cancelar lo que le restaba del préstamo hipotecario (10.202 euros). En la declaración del IRPF referida a ese año, se aplicó la deducción máxima (15% sobre 9.040 euros), pero la Agencia Tributaria entendió que solo tenía derecho a la deducción sobre los 329 euros mensuales pagados hasta mayo (1.645 euros como máximo), el mes anterior a la venta.
La plataforma de asesoría fiscal TaxDown ha indicado que, dado que la resolución del TEAC es de octubre de 2025, se pueden revisar los ejercicios no prescritos, es decir, 2021, 2022, 2023 y 2024. Esto permite solicitar una rectificación de la declaración del IRPF y la devolución si la Agencia Tributaria limitó la deducción o no incluyó la cancelación al vender la vivienda.
Según TaxDown, el nuevo criterio del TEAC corrige años de «interpretaciones demasiado rígidas» y puede suponer más de 1.000 euros de devolución adicional para aquellos que vendieron su vivienda y cancelaron la hipoteca en los últimos ejercicios.
